見知らぬ2万円の請求書
こんにちは おかきち です。
今回は おかきちが知っている賃貸併用住宅でのトラブルです。
私の話では無いのですが、
以前、知人があったトラブルの話です。
大家さんが2階に住み 知人が1階を借りて住む木造住宅
住み始めて1年程度の新婚夫婦さんのお話です。
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1年住み続け、1通の水道の支払いの明細が届いたある夏の日。
2万円の水道使用量の請求書が来ました
元々、少し水道代金が高いなぁと思っていた矢先でした。
何かがおかしいと思い調べてみた結果
大家さんの水道も払わされていました
『なんか洗濯機をよくまわすウチだな』
とは 思っていたんですが、フタを開けてみると、全部水道代金は新婚夫婦に実費で払わされていました。
そんな状態で暮らしていましたんですが、発覚したのが1年後のことでした。
原因は管理会社に大家が任せっぱなしであった事
大家も把握してなく、借主も把握してなかったとの事でした。
不動産屋に掛け合うも使用量の内訳などもわからない為、大家さんからはいくらかは返金してくれたのですが確かな金額はわからずのままだそうです。
かなり、悪質なやり方ですが その事件のその後が最悪でした。
挨拶しても無視する等の大家さんと借り手の関係性は悪化し、契約期間途中に 退去したそうです。
◎トラブルにならない為に
作る方もまた併用住宅を借りる方も注意点ですが
メーターの確認
敷金礼金の範囲の確認
おかきち も素人なので、あまり強くは言えないのですが、気になるところは抑えておきたいですね 最近流行りの民泊 、Airbnbといった話にも通ずるかもしれませね
それではまた
賃貸業のアイデア
どうも おかきち です。
今回は賃貸併用住宅ではないのですが
先日、賃貸業の視野を広げる為に取り寄せたDVDを紹介します。
現在 おかきち は年間約200万円程度の家賃収入があります。
そしてさらにもっと家賃収入を増やしたいなぁ と思ってます。
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色々な視野を広げたいと思いコチラを取り寄せました。⬇︎
賃貸業に興味のある方には
心得はモチロンですがノウハウなんかも参考になると思います。
実際に賃貸併用住宅にも活かせるテクニックも、あります。
それではまた！
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二軒目を建てる
と、いうのが。
おかきち の人生の目標のひとつです
どうも おかきち です。
理想の家は3軒建てて初めてできる
と、いう話を聞きます
僕にはムリです笑
2軒目までならいけるかなぁ〜
て、いうのが本音です。
現在おかきちは 月に17万円、年間で約200万円の収入があります。
それとは別にサラリーマンの収入もあります。
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話は前後しますが
2400万円の融資を35年で受けました。
空室リスクもモチロンありますが
メチャクチャ早く返せても12年でローンを返せます。
まぁ厳しい話ですが....
最悪、1軒目のウチを誰かに貸す 1軒目のテナントを誰かに貸す
合計2軒を貸してしまうのも手段の一つです。
もしも、あなたが
賃貸併用住宅を建てるならば、それも可能です。
◎老後の生活用の部屋でも良い
極端な話、二世帯住宅用の部屋を作っておいても良いのです。
水回りをしっかり分けておけばそれも可能です。
実際に不動産屋で紹介されたのが
1階2階で分けるのではなく
昔で言う、ニコイチの様な造りで賃貸併用住宅を建てませんか？
と、いう。
お話もありました。
おかきち はテナントを予定していたので断りましたが、手段のひとつとしてはアリだと思います。
あとは 貸せる部屋があるということで Airbnb を利用することで月毎の契約ではなく、日毎に契約にすることもできますよね？
住宅ローンの支払いを稼ぐだけでも
助かりますよ
おかきち の住む京都は深刻なホテル不足だそうです。
お隣の滋賀県までホテルを求めるお客さんも多いらしいです。
需要があるかもしれませんね
それではまた！
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住宅ローンで借りたお金が返ってきます
どうも おかきち です。
今回は 建築時の続きで融資のお話です
◎融資を受ける
工務店は決まったのですが、本来ならば
融資が通るかどうかを
先に確認するのが筋なんですが、
おかきち の場合は融資を受けやすい会社の属性だったので結構借りやすいとタカをくくっていました。
まぁ実際には通るんですが
賃貸併用住宅のメリットは金利の高いアパートローンで建てずに金利の低い住宅ローンで建てるのが最大のメリットです。
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◎賃貸併用住宅では審査が通らない銀行もある
賃貸併用住宅は融資を受け付けない銀行の方が多いです。
審査が正式に通る銀行も少ないですがあります。
私が建築した時は当時はスルガ銀行が融資が通るという話を聞いたことがあります。
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◎信用金庫で融資を受けました
これはオフィシャルかわからないので各地方の信用金庫にて確認してほしいのですが、
『賃貸併用部分にあらかじめ用意した預金で充てて頂ければOKです』
要は住宅部分は住宅ローンで
賃貸部分は自分たちのお金で
と、いうことです。
参考文献
もちろん、他の銀行はそんなことをしなくても普通に貸してくれる銀行もあります。
◎住宅ローン控除
住宅ローンの控除率は一律で1％になっています 、確定申告をして1％の金額分、所得税と住民税が還ってきます。
住宅ローン控除が10年間は 1%返ってきます。
つまり
おかきちの場合は
0.2%は還ってきます
まぁ変動で借りていますので、その後に金利が上昇してしまう可能性は少なからずあります。
そして、おかきち よりも低金利融資を受けることで、還付されるお金が増えるというカラクリですね
それではまた
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素晴らしい道具 《DIY編》
どうも おかきち です。
今回はひと休みして重宝したものについて書きたいと思います。
新築のウチにはカーテンレールが付いてません。
あとウチはIKEA製品も何点かありましたので自分で組み立てもしました。
その時に重宝したものが
ブラックアンドデッカーのマルチエボシリーズです。
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アタッチメントを変えるだけで電動ドライバー、ドリル、丸ノコギリ
を使用することが可能です。
こちらはノコギリ
リチウム電池が、2個も付いていてDIY入門者には完璧な装備ですね〜
こちらはガーデニングバージョンです
おかきちは 空気入れ も買いました。 自転車、プール、サッカーボール にも対応しており
重宝していますよ！
それではまた
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4000万円が2200万円になりました。
こんにちは おかきち です。
混構造の方向を探りつつ、軽量鉄骨の会社を大阪の方で見つけてきたので、見積りを依頼したのですが、やはり4000万円を超えてたので断念しました。
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いろいろ回りましたがたまたま入った西京区の工務店の見積りが3階建て混構造で2200万円台で建ててくれる工務店を見つけてきました。
4000万円 ⇨ 2200万円台
になるのですから、えらい違いです。
値段てホントにピンきりです。
差し迫る増税もあったのと 最終的にはそこを上回る工務店さんが無かったのもあり、そこにしました。
◯返却比率にこだわりたい
おかきち の場合は 月々の返済額を7万円台に抑えたいのが希望でした。
家賃収入から7万円を引いた額を貯蓄に回すプランです
1坪あたり1万円計算で15坪〜20坪程度なら差し引き最大で13万円程度の収益を目標としておりました。
◯7万円ならば給料からでも支払いが可能
例えば3部屋6万円ならば月々18万円差し引き 約11万円の収益の確保する事も可能でしたがキッチン風呂トイレ等の設備投資が必要でした
そして、3部屋あるので空室リスクは下げることも可能でしたでしょう
そこらへんの考え方は
立地の良さも考慮して、安く抑えて実入りあるやり方とかつ、おかきち が目安にしていたのは大体家賃の支払いが7万円台としたら給料からでも返済できる設定価格を採用しました。
空室が発生しても家計自体は赤字にならないやり方ですね。
おかきちの 場合は土地があるパターンだったので 土地から探すパターンはこれよりかかりますが、あなたが共働きであるならば、ここに土地の費用がかかりますが、それにプラス住宅ローンはもっと借りられますから、考え方の参考にはなりますね。
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それでは また！
参考文献
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ＲＣ混構造
こんばんは おかきち です 今回は工務店からの構造の提案のお話
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RCと木造の混構造の提案
最初に訪れた工務店さんにふたたび行ってみましら、
1階テナントスペースを 鉄筋コンクリートで作り2階3階を木造で造る工法を提案されました。
※鉄筋コンクリート工法をRCと言います
鉄筋コンクリート造でスケルトン貸し出しにすることにしました。
イメージ的には駐車場の上に自宅があるお家の駐車場部分を賃貸部分にするといったところでしょうか。
このスケルトンとは文字通りガランドウです。
メリット
1. 木造に比べて柱が少なくスペースを自由に使え、借り手が間仕切りなどで 自由に使える
2. 2階の住居部分との騒音問題が 解消できる。
3. スケルトン貸し出しと、一部スケルトン回復の契約にすることにより大家側は大幅にコストダウンできる
4. 住居部分は一部木造にすることによりオールRC構造よりもコストダウンできる
デメリット
1. 借り手側にコストがかかる
スケルトン貸し出しでは自由に間取りが使える代わりにトイレや水道も基本的な配管はこちらで準備しますが、設備は借り手が準備するので、資金が必要になります。
よって、居抜き物件を好まれる方は多いです。
スケルトンには窓ガラスも入り口も付けません
まさに、伽藍堂(ガランドウ)です
ただ、借り手がつくまでは工事現場の柵で覆うことにより
他者の進入を防ぎます。
何よりも借り手が付けた入り口やサッシは退出時には残してもらう契約をしておけばかなりのコストカットになります。
ただ、このデメリットの
コスト増のRC混構造のお値段は
建築費だけで 4000万円超えてしまいました。
こうなると、予算が合いません
しかし、ここで諦めてはいけません。
今度は鉄骨も含めた混構造、RC工法で施工してくれる工務店を探す事にしました。
最終的にはクリアできました。
その話はまた次回に
それでは また
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